Quand les promoteurs immobiliers cassent les codes

12 mai 2018

Quand les promoteurs immobiliers cassent les codes

À côté des promoteurs “traditionnels”, il existe des promoteurs plus à l’aise avec l’innovation. Prêts à réinventer les communes, ils bousculent la profession pour des modes d’habitat plus originaux, écologiques et participatifs. La technologie gagnant toujours plus de terrain, les grandes villes réclament fréquemment ce genre de prestations, dont voici un aperçu.

Qu’est-ce qu’un promoteur ?

Avant toutes choses, il est important de bien connaître le rôle du promoteur. Contrairement à une personne physique et à un maître d’ouvrage occasionnel, le promoteur est un professionnel qui agit dans le cadre d’une organisation permanente, soit d’une société privée. Le promoteur est donc une personne morale qui connaît parfaitement la demande, la disponibilité du foncier, les aspects réglementaires et les différents moyens de financements immobiliers.

Le promoteur, anciennement connu sous le terme de “monteur d’affaires immobilières”, prend l’initiative de la construction d’un bâtiment qu’il destine à la vente. Pour cela, il réunit les financements nécessaires au projet et pilote les opérations de l’ouvrage : le promoteur doit être un maître d’ouvrage.

Acquisition immobilière

Ses réalisations sont généralement des appartements et maisons individuelles groupées, mais aussi des résidences, des bureaux, des locaux commerciaux, des hôtels, des parcs d’activités et des rénovations. Pour concrétiser ces réalisations, il trouve des terrains à construire, évalue la faisabilité du projet, définit son offre (plans, prix, prestations, documents de présentations) et sa stratégie commerciale. Il donne ensuite les objectifs à l’architecte et aux différents partenaires (bureaux d’étude et entreprises de travaux). Le financement de ces opérations est assuré par les fonds du promoteur, par les futurs acquéreurs ou par d’éventuels associés et prêts bancaires.

À noter que les promoteurs peuvent disposer de structures complexes, avec des filiales par villes et activités (gestion locative, transactions, promotion de logements, etc).

Les promoteurs qui révolutionnent l’immobilier

La domotique au coeur des logements

Aujourd’hui, les logements neufs riment avec connectivité. Plus d’économies et plus de sécurité, la domotique permet un meilleur confort de vie. Ces équipements semblent être devenus incontournables pour plusieurs promoteurs. Par exemple, pour le promoteur toulousain LP Promotion, les logements connectés sont un moyen de changer les habitudes et d’être plus responsables vis-à-vis des consommations énergétiques. La possibilité d’allumer ou d’éteindre le chauffage et de piloter les stores à distance est devenue monnaie courante. Toutefois, son directeur estime que l’intelligence artificielle n’est pas réservée qu’aux résidences traditionnelles.

Le promoteur construit alors une résidence étudiante 100% connectée nommée Newton. Cette dernière va sortir de terre en 2018 dans la ZAC Borderouge, au nord de Toulouse. Au-delà des prestations du type gestionnaire d’énergie et pilotage à distance du chauffage et des volets, le bâtiment disposera de services 2.0 : laverie et boîtes aux lettres connectées, ascenseur autonome… La résidence se dote également d’un tableau d’affichage dans le hall d’entrée, permettant de diffuser des informations essentielles pour les étudiants : horaires de transports, météo, messages de la municipalité, etc.

La réalité augmentée pour mieux visiter

immobilierLa réalité virtuelle permet de visiter son futur logement sans se déplacer. Cette prouesse est disponible chez certains promoteurs. À partir de plans en 2D, modélisés par des professionnels de la 3D, le client peut désormais découvrir des appartements témoins sans sortir de son canapé. Les rendus, très réalistes, permettent de se rendre compte des volumes et des espaces. Les choix décoratifs sont aussi personnalisables pour une meilleure immersion. Certains promoteurs vont encore plus loin en proposant une visite avec un casque de réalité virtuelle.

C’est le cas du store Cogedim, dans le XIIème arrondissement de Paris, qui promet une immersion totale dans un logement reconstitué. Le promoteur Prim’Arte propose des visites 3D virtuelles interactives. Ces dernières permettent d’interagir directement avec les éléments du logement : ouvrir une porte, manipuler les meubles, etc. Le promoteur Nexity, quant à lui, a inauguré sa première agence connectée au coeur de Toulouse.

La co-conception de logement

La co-conception est une petite révolution dans le domaine de la promotion immobilière. Le principe est simple : impliquer l’acquéreur dès la conception de l’immeuble grâce à une méthodologie et des outils 2.0.

Cette innovation fait suite à un constat étonnant : un certain nombre de personnes ne trouvent pas satisfaction avec les logements classiques. Il fallait donc les intégrer plus tôt dans le projet. Ainsi, l’opération qui en découle correspondra parfaitement aux attentes de chacun.

Pendant plusieurs mois, les clients sont conviés à des ateliers de discussions qui portent sur le choix des parties communes et des pièces à vivre du logement. Des plateformes de co-conception peuvent être utilisés pour une meilleure imagination des espaces de vie. Plusieurs promoteurs proposent de ce genre de prestations, c’est le cas de Nexity et du Groupe Boulle.

Les immeubles réversibles et les logements modulables

immeubles réversibles

La pénurie de logements, notamment dans les grandes villes, pousse les promoteurs à être plus ingénieux. En Île-de-France, les bureaux vacants représentent 4 millions de mètres carrés, dont 750.000 rien qu’à Paris. Cependant, le coût de reconversion est très élevé. Les promoteurs ont donc trouvé une réponse à cette problématique : construire des bâtiments évolutifs. En effectuant quelques ajustements au moment de la construction (pas de murs porteurs séparatifs, planchers et plafonds adaptables), les usages pourront facilement transiter de bureaux à logement (et vice et versa).

Le promoteur Icade, avec son projet Black Swan à Strasbourg, a été le précurseur de ce genre de construction. Aujourd’hui, plusieurs labels ont été mis au point pour juger la qualité de ces immeubles réversibles : Conjugo par Vinci et Office Switch par Bouygues.

D’autres phénomènes de société viennent transformer le rapport à l’habitat : allongement de la durée de vie, recomposition des familles, télétravail, etc. L’espace doit donc être reconfiguré pour permettre aux propriétaires de rester plus longtemps dans leur logement. Les promoteurs ont alors eu l’idée des maisons évolutives. Celles-ci sont conçues afin de faciliter la redistribution des espaces et faire évoluer les pièces.

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